Investovanie do nehnuteľností inak. Realitné fondy IaD a ich 4 alternatívy.
V realitných fondoch majú Slováci investovaných 1,5 miliardy Euro. Patria tak medzi najobľúbenejšie domáce podielové fondy. No zatiaľ čo ceny bytov či domov už niekoľko rokov rastú dvojcifernými tempami, fondy ako Prvý realitný od IaD alebo 356.invest nesú investorom len 3-4% zhodnotenie. Prečo je tomu tak? Ako investujú realitné fondy? Aké iné formy investovania do nehnuteľností existujú a sú výnosnejšie ako IaD či 365.invest? Dá sa investovať online?
Na tieto a ďalšie otázky nájdete odpoveď v našom komplexnom článku o investovaní do nehnuteľností inak.
Do nehnuteľností môžete investovať priamo alebo aj nepriamo. Priama investícia do nehnuteľnosti je tá, kde si kúpite pozemok, dom alebo byt, ten prenajmete a máte výnos z prenájmu. Prípadne zarábate aj na raste hodnoty vašej nehnuteľnosti v čase.
Nepriame investície do nehnuteľností majú rôznu formu. Najznámejšia Najrozšírenejšie sú realitné Podielové fondy. Ďalej existujú na burze obchodované fondy zamerané na reality, tzv REIT Real estate investment trusts a ETF zamerané na reality. Okrajovým, no poslednom čase čoraz rozšírenejším spôsobom investovania do nehnuteľností sú Crowd Funding a Peer to peer pôžičky.
Investovanie do nehnuteľností priamo a nepriamo - výhody a nevýhody
Ľudí vedie k investovaniu do nehnuteľností viacero pohnútok. Tým prvým je snaha ochrániť peniaze pred infláciou a dosiahnuť výnos. Zarobiť. Druhým je zrozumiteľnosť a hmatateľnosť investície do nehnuteľností. Všetci chceme niekde bývať, nakupujeme v obchodných centrách, pracujeme v kancelárskych budovách alebo v priemyselných parkoch. Nehnuteľnosti nás obklopujú a my chápeme, že za nimi stojí biznis. Chceme byť jeho súčasťou. Toto majú všetky formy investovania do nehnuteľností spoločné.
Aké sú ďalšie výhody a prípadné nevýhody priameho a nepriameho investovania.
Výhody a nevýhody investovania do nehnuteľností priamo:
- Výhoda: Pocit fyzického vlastníctva. Svoju nehnuteľnosť si viem ohmatať, viem v nej bývať, zaparkovať auto.
- Nízke náklady na financovanie. Áno, lacné hypotéky sú top výhoda investovania do rezidenčných nehnuteľností.
- Výhoda: ... eh sorry, nič viac, iné výhody to nemá.
- Nevýhody: Starosti so zmluvami, nájomníkmi, údržbou, opravami.
- Nevýhody: Vysoké vstupné náklady a s tým spojené obmedzené možnosti diverzifikovať. Kúpite si jeden, dva byty. OK. Na kancelárske či priemyselné nehnuteľnosti si nesiahnete.
Výhody a nevýhody investovania do nehnuteľností nepriamo:
- Nízky minimálny vklad do investície, oproti osobnej investícii do reálnej nehnuteľnosti. Podielový fond či REIT si kúpite za pár desiatok EUR.
- Vysoká likvidita investície v porovnaní s priamou kúpou nehnuteľnosti. Cenný papier predáte do 24 hodín za aktuálnu férovú cenu. (Skúste pod stresom, narýchlo predať byt či dom. Dostanete zaň fér cenu?)
- Jednoduchá diverzifikácia rizika prostredníctvom investovania do rôznych segmentov realít: kancelárie, logistika, maloobchod atď.
- Nízke náklady, pohodlie investície a jej právna bezpečnosť. Investor nemá starosti so spôsobom financovania, nemusí platiť právnikov, maklérov, nemá starosti spojené s právnymi otázkami týkajúcimi sa kúpy, predaja alebo prenájmu nehnuteľnosti.
Realitné fondy
Realitné fondy musím nevyhnutne rozdeliť na dva typy. Realitné podielové fondy pre drobných investorov a realitné fondy pre kvalifikovaných investorov.
Realitné podielové fondy pre drobných investorov
Tieto fondy patria k najrozšírenejším najpopulárnejším podielovým fondom na Slovensku. Jedna sa o tzv. Non-Ucits fondy, teda fondy nezaložené podľa legislatívy EU, ale podľa lokálnej Slovenskej legislatívy,. Označujú sa aj ako "špeciálny podielový fond nehnuteľností". V ponuke ich majú takmer všetci domáci správcovia IaD, 365, Tatra, Sporka ...
Realitný podielový fond je pomerne bezpečný, likvidný a konzervatívny nástroj kolektívneho investovania. Jednak im zákon nedovoľuje príliš sa financovať z cudzích zdrojov. A zároveň, keďže sa jedná o otvorené podielové fondy, musia držať Časť majetku v hotovosti, aby vedeli vyplácať investorov, ktorí chcú z fondu vystúpiť. Je to jeden z dôvodov prečo sú ich výnosy nízke a pomerne stabilné.
Realitné fondy ako IaD neinvestujú do nehnuteľností priamo
Fondy neinvestujú priamo do samotných nehnuteľností. Investujú do spoločností, ktoré následne investujú do fyzických nehnuteľností, tieto prenajímajú a spravujú. Príjmom týchto spoločnosti je tak najčastejšie nájomné z prenajatých nehnuteľností. Výhodou realitného fondu je už spomínaná diverzifikácia. Nehnuteľností v portfóliu fondu môžu mať charakter nehnuteľností určených pre priemysel, na Logistiku, na maloobchod a najčastejšie sú to kancelárske priestory. Aj keď v portfóliu realitných fondov by mohli byť nehnuteľnosti určené na bývanie Slovenské podielové fondy sa im, z pre mňa nepochopiteľného dôvodu, vyhýbajú. A to je hlavný dôvod prečo priame investovanie do bytov za posledné roky prinieslo dvojciferné výnosy a investovanie do realitných fondov sa motá okolo 3%.
Aký očakávať výnos z realitných fondov ako IaD
Prenájom komerčných nehnuteľností prináša fondom okolo 6% ročne. Z toho si fondy berú jeden a pol až 2% poplatok za správu. Z výsledného štvorpercentného výnosov pre Vás, Vám ešte správca strhne 19 percentnú zrážkovú daň, keď investíciu ukončíte a vám zostane zhodnotenie mierne cez 3%. Možno sa to zdá lepšie ako nula na bežnom účte, avšak správcovia podielových fondov si účtujú pomerne vysoké vstupné poplatky. Vstupný poplatok vo výške 3% je v tomto biznise norma. Takže už tušíte, že v prvom roku budete zarábať len na vstupné poplatky. Preto má zmysel investovať do realitných fondov ak máte 4 - 5 ročný investičný horizont.
19% zrážková daň z výnosu
Výnosy zo Slovenských podielových fondov sú pri redemácii (ukončení investície) zdanené zrážkovou daňou 19%. Týka sa to aj realitných fondov IaD, 365.invest, Tatrabanky a podobne.
Realitné podielové fondy - zhrnutie
Ak si to jednoducho zhrnieme: investícia do realitného podielového fondu je síce bezpečná, likvidná a nízko volatilná, ale aj nízko výnosná.
Našli ste tu užitočné informácie? Poďakujete nám kliknutím na reklamu.
Porovnanie výkonností najväčších realitných fondov pre drobných investorov (špeciálnych podielových fondov nehnuteľností)
| 2021 | 2021 | 5 rokov p.a. | 5 rokov p.a. | |
| Výnosy | Pred zdanením | Po zdanení | Pred zdanením | Po zdanení |
| IaD Prvý realitný | 4,9% | 4,0% | 3,8% | 3,1% |
| 365.invest Realitný fond | 3,4% | 2,8% | 2,9% | 2,4% |
| Tatra A.M. Realitný Fond | 4,3% | 3,5% | 3,2% | 2,6% |
Realitné fondy pre kvalifikovaných investorov
Tieto fondy sú už trošku iná káva. Môžete od nich očakávať 7-8 percentné výnosy.
Fondy pre kvalifikovaných investorov sú v mnohom identické so spomínanými podielovými pre drobných investorov. Takisto investujú do prenajatých nehnuteľností, najmä do kancelárskych priestorov. Rozdielov je však niekoľko. V prvom rade, realitné fondy pre kvalifikovaných investorov pracujú s rozumnou mierou požičaných peňazí, čím zvyšujú Váš konečný výnos.
Jednoducho povedané: za každých 100 000€, ktoré investor vloží do fondu, si správca ešte ďalších 100 000 požičia od banky a do nehnuteľností tak investuje dvestotisíc.
Aký očakávať výnos z realitných fondov pre kvalifikovaných investorov?
Výnos fondu z prenájmu nehnuteľností je zhruba 6% ročne. No vďaka vďaka požičaným peniazom je návratnosť Vami vloženého kapitálu dvojnásobná, t.j. 12%. Odrátajme úrokové náklady na požičané peniaze a správcovský poplatok správcovi. Výnos od realitných fondov pre kvalifikovaných investorov môžete očakávať 7-8%. Občas sa stretnete s farebnými prezentáciami sľubujúcimi výnosy aj okolo 10%. Nie je to nereálne. Avšak v posledných rokoch, vďaka Covidu, boli obchodné centrá poloprázdne a mnohé kancelárske priestory zívajú prázdnotou, keďže ľudia pracujú z domu. Je preto dobré byť realistický vo svojich očakávaniach.
Likvidita realitných fondov pre kvalifikovaných investorov v porovnaní s podielovými fondami ako IaD Realitný fond
V porovnaní so špeciálnymi podielovými fondami nehnuteľností (príklad IaD Realitný fond) majú realitné fondy pre kvalifikovaných investorov jednu nevýhodu. Zatiaľ čo IaD fond môžete redemovať (požiadať o vyplatenie) kedykoľvek a peniaze uvidíte do 14 dní, fondy pre kvalifikovaných investorov potrebujú 3-6 mesiacov aby Vás vyplatili a v odôvodnených prípadoch aj dlhšie.
Osobne mám za to, že toto obmedzenie likvidity stojí za dvojnásobný výnos z investície. Investor so 4-7 ročným horizontom, by si mal vedieť naplánovať odchod z investície pol roka vopred.
"Kvalifikovaný investor"
Z hore uvedeného vyplýva, že fondy pre kvalifikovaných investorov by mali byť výrazne atraktívnejšie ako fondy podielové, pre drobných investorov. Veď dosahujú viac ako dvojnásobne výnosy pri veľmi podobnom biznise. Čo teda bráni investorom premiestniť svoje investície do výhodnejšej formy? Odpoveď je ukrytá práve v tom, že nie každý si môže kúpiť fond určený pre kvalifikovaného investora. Minimálna investícia do takého fondu predstavuje 50 000 €. Zároveň finančný Sprostredkovateľ alebo obchodník s cennými papiermi, ktorý vám taký fond predá, musí zvážiť či spĺňate podmienky, ktoré z vás robia kvalifikovaného investora.
Porovnanie výkonností najväčších realitných fondov pre kvalifikovaných investorov
| 2021 | 2021 | 5 rokov p.a. | 5 rokov p.a. | |
| Výnosy | Pred zdanením | Po zdanení | Pred zdanením | Po zdanení |
| WOOD&Co Office Sub-Fund | 8,7% | 8,7%* | 10,2% | 10,2%* |
| HB Reavis CE REIF Fond | 6.64% | 6,2%** | 5,65% | 5,25** |
* Fond má listing na Pražskej Burze a nevypláca dividendu.
** Odhad. Fond má listing na Luxemburskej Burze a vypláca dividendu. Údaj vychádza z predpokladu 7% dane z dividendy.
V otázkach zdanenia sa obrátte na daňového poradcu.
REIT a Realitné ETF
REIT je špeciálny fond, ktorý investuje iba do nehnuteľností a v niektorých legislatívach má zvýhodnený daňový režim. Takmer vždy bude zalistovaný na burze, takže pre Slováka spĺňa podmienky na oslobodenie od dane z príjmov v zmysle ročného časového testu.
REIT nájdete akejkoľvek farby a chuti. Investujú do priemyslu, logistiky, shopping centier, kancelárií a rezidenčných nehnuteľností, domovov dôchodcov či veľkých špecializovaných priestorov pre servery a Cloud computing. A samozrejme nájdete REIT-y európske, americké aj špecializované na Áziu či Južnú Ameriku.
Porovnanie návratnosti a volatility globálnych realít a globálnych akcií
| Návratnosť p.a. % | 3 roky | 5 rokov |
| FTSE EPRA Nareit Global (reality) | 11,4 | 8,5 |
| FTSE All-World (akciové trhy) | 20,8 | 14,8 |
| Volatilita % | 3 roky | 5 rokov |
| FTSE EPRA Nareit Global (reality) | 25,5 | 16,8 |
| FTSE All-World (akciové trhy) | 18,3 | 14,9 |
Dáta k 31. 12. 2021 od FTSE Russell
Investovanie do nehnuteľností mnohí považujú za menej rizikové ako do akcií. Čo dokázala táto tabuľka? Za posledných 5 rokov bolo investovanie do akcií globálne nielen výnosnejšie, ale aj menej rizikové (malo menšiu volatilitu) ako investovanie do realitného segmentu.
Našli ste tu užitočné informácie? Poďakujete nám kliknutím na reklamu.
Ak máte záujem o investovanie do nehnuteľností prostredníctvom REIT alebo ETF budete potrebovať účet v spoločnosti European Investment Centre, o.c.p., a.s. (ďalej len EIC).
Podrobný popis, ako si otvoriť účet v EIC, kto je EIC, aké má licencie, akej podlieha regulácii a či je účastníkom Garančného fondu investícií nájdete v nasledovnom článku: Ako si otvoriť účet v EIC a začať investovať bez starostí.
Peer-to-peer lending
Peer-to-peer pôžičky sú organizovaním požičiavaním si peňazí medzi ľuďmi, teda medzi fyzickými osobami. Najčastejšie sa niekoľko desiatok investorov vyskladá na jednu pôžičku dlžníkovi. Téme peer-to-peer lending, teda požičiavaniu "ľudí ľuďom" sa venujem v samostatnom článku, ktorý nájdete tu: Alternatívne investície – Peer-to-peer pôžičky
Crowdfunding
Preklad slova "crowdfunding" pekne vystihuje jeho zmysel a význam. Skladá so zo slov "crowd", teda veľká skupina alebo dav a "funding" teda financovanie. Crowdfunding je hromadné financovanie podnikateľského nápadu, poskytnuté masou ľudí, investorov. Téme crowdfundingu bude venovať v jednom z najbližších článkov.
Porovnanie základných charaktristík alternatívnych spôsobov investovania do nehnuteľností
| Čisté výnosy p.a. | Volatilita | Likvidita | Minimálna investícia | |
| Realitné podielové fondy (pre drobných investorov) | 2,5-4% | Nízka | Vysoká, do 14 dní | 20-50€ |
| Realitné fondy pre kvalifikovaných investorov | 7-8% | Nízka až stredná | Nízka, 3-6 mesiacov | 50 000 € |
| REIT a Realitné ETF | 8,5-11,4% | Vysoká | Vysoká, do 14 dní | 20-50€ |
| Realitný Crowdfunding | 7-11% | - | Nízka, 6 a viac mesiacov | od 100€ |
| P2P lending zabezpečený nehnuteľnosťou | 4-5% | - | Nízka, 6 a viac mesiacov | od 1000€ |
0 Comments