Malá revolúcia v investovaní do nehnuteľností. HB Reavis realitný fond sa otvára drobným investorom. Ako si vybrať správny realitný fond? Ktoré kľúčové informácie si všímať?
Realitné fondy patria medzi najobľúbenejšie investície Slovákov. Máme v nich investovaných vyše 1,5 miliardy Euro. Väčšina peňazí však doteraz smerovala do podielových fondov domácich správcov, ktoré sú určené drobným investorom. Realitné fondy IaD, Poštovej Banky (365) či Tatrabanky však nesú chabé výnosy. Okolo 3% p.a. Preto sa dnes pozrieme na realitný fond od skupiny HB Reavis. Donedávna bol HB Reavis Central European Real Estate Investment Fund dostupný len pre kvalifikovaných investorov, no od januára 2023 bude k dispozícii aj pre bežného investora. V tejto recenzii investičnej príležitosti sa zameriam na kľúčové ukazovatele realitných fondov, ktoré musia byť pod drobnohľadom investorov. Ako si vybrať správny fond nehnuteľností a ktorým informáciám venovať zvýšenú pozornosť?
- Portfólio a obsadenosť nehnuteľností, kvalita nájomníkov a ukazovateľ WAULT
- Ako vypočítať odhadovaný výnos z investície do realitného fondu
- Net Yield, miera zadlženia, úrokové náklady HB Reavis realitný fond
- Poplatky v realitnom fonde HB Reavis
- Spätné odkúpenie, vyplatenie, predaj akcií fondu
- Porovnanie alternatívnych spôsobov investovania do nehnuteľností
- Zdaňovanie výnosov v HB Reavis Realitný fond
- HB Reavis realitný fond - zhrnutie
- Ako investovať - návod a postup
Horúca novinka - Realitný fond HB Reavis sa otvoril drobným investorom!
Ak ste doteraz potrebovali 50000€ na investíciu do fondu nehnuteľností HB Reavis, od februára 2023 je do fondu možné vstúpiť investíciou už od 5000€.
Horúca novinka č. 2 - jún - mesiac investovania bez vstupného poplatku
Ak pre investovanie do Realitného fondu HB Reavis využijete naše služby, získate 100% zľavu zo vstupného poplatku. Zaplatíte tak iba 0% namiesto 3% vstupného poplatku.
Mám záujem investovať
Alternatívne spôsoby investovania do nehnuteľností
Priame investovanie do nehnuteľností sa teší mimoriadnej obľube Slovákov. Nehnuteľnosti sú hmatateľná a každému zrozumiteľná forma investície. No existujú 4 formy investovania do nehnuteľností nepriamo: Realitné fondy, REIT - Real estate investment trusts a ETF zamerané na reality, Crowd Funding a Peer to peer pôžičky. Aké má výhody investovať do nehnuteľností nepriamo rozoberám v článku tu: 4 alternatívy investovania do nehnuteľností
Ako funguje realitný fond?
Fond získa peniaze od investorov a ďalšie peniaze si požičia v banke. Za tieto peniaze nakúpi nehnuteľnosti, ktoré už sú nielen postavené a skolaudované, ale sú aj prenajaté nájomcom. Fond tak získava aktíva, ktoré generujú pravidelný príjem z prenájmu. Zisk z prenájmu po odpočítaní nákladov fond môže vyplatiť investorom alebo reinvestovať do ďalších projektov.
| Základné údaje portfólia realitného fondu HB Reavis CE REIF (Q1 2023) | |
| Prenajímateľná plocha: | 109 000 m2 |
| Priemerná dĺžka nájomných kontraktov k dec/2022 | 5 rokov |
| Obsadenosť | 90% |
| Celkový výnos od založenia v roku 2012 | 9,6% p.a. |
| Priemerná ročná dividenda | 6% p.a. |
| Výnos v roku 2022 | 9% p.a. |
HB Reavis realitný fond - Zameranie a Portfólio nehnuteľností
Realitné fondy vo všeobecnosti majú rôznorodé zameranie. Investujú do kancelárskych budov, logistických skladov, nákupných centier, hotelov alebo do rezidenčných nehnuteľností.
HB Reavis realitný fond je aktuálne sústredený na prenajaté kancelárske budovy (office) a nákupné centrá (retail). V portfóliu HB Reavis CE REIF sú 4 kancelárske budovy v Bratislave (City Business Center I a II, Twin City B a C) a obchodné centrum Aupark Hradec Králové. 75% peňazí fondu je investovaných v offisoch a 25% v retailovom nákupnom centre. V obdobnom pomere sú aj výnosy fondu z nájomného.
Obsadenosť nehnuteľností v portfóliu HB Reavis realitný fond
Ukazovateľ obsadenosti hovorí aké percento prenajímateľnej plochy v nehnuteľnosti má svojich nájomníkov. Teda ako efektívne realitný fond vyťažuje svoje nehnuteľnosti. Ako investori samozrejme očakávame čo najvyššiu obsadenosť, aby na účty fondu tieklo čo najvyššie nájomné.
Obsadenosť nehnuteľností v portfóliu HB Reavis realitný fond k aprílu 2023 dosahovala 90%.
Kreditná kvalita nájomníkov
Vysoká obsadenosť je fajn, no kreditná kvalita nájomníkov je dôležitý ukazovateľ ukazovateľ rizika v realitnom fonde. Čím je vyššia kredibilita nájomcov v nehnuteľnostiach, ktoré Realitný fond vlastní, tým je nižšie riziko fondu.
Keďže sa v portfóliu HB Reavis realitný fond nachádzajú hlavne office budovy tej najvyššej kvality, dokáže HB Reavis do týchto budov aj pritiahnuť tých najbonitnejších nájomcov. Medzi nájomcov tak aktuálne patria nasledovné spoločnosti: SwissRe, Sony, BMW, Abbott, VUB Banka, Regus, Schindler, SAP, Sygic a iné. Kreditnú kvalitu nájomníkov tak možno považovať za veľmi vysokú.
Priemerná vážená doba prenájmu (WAULT - Weighted average unexpired lease term)
Ukazovateľ WAULT hovorí o tom, na akú priemernú dobu sú podpísané nájomné zmluvy v realitnom fonde. Čím je dlhší WAULT, tým je na dlhšiu dobu zabezpečený pozitívny tok peňazí do fondu. Nízky WAULT naopak indikuje, že sa čoskoro končia nájomné zmluvy. Ak by nájomníci zmluvy nepredĺžili, malo by to negatívny vplyv na výkonnosť fondu. (Používa sa aj skratka WART - Weighted average rent term alebo v slovenčine priemerná dĺžka nájomných kontraktov .)
V prípade nehnuteľností v portfóliu HB Reavis realitný fond je WAULT 5 rokov (Zlepšenie vs apríl 2022, kedy bol 4,14 roka).
Ako vypočítať odhadovaný výnos z investície do fondu nehnuteľností HB Reavis
Investora samozrejme najviac zaujíma aký výnos môže očakávať zo svojej investície. Spočítať je to pomerne jednoduché:
Ročný výnos realitného fondu = (Obsadenosť x Net Yield – LTV x ÚN ) / (1– LTV) – Poplatky vo fonde
Ročný výnos HB Reavis CE REIF = (90% x 5,77% – 60% x 2,75%) / (1– LTV) – 2%*40% = 8,06%
Po odpočítaní výkonnostného poplatku odhadovaný konečný výnos pre investora = 7,75% p.a. - Pred zdanením.
Konečný odhadovaný čistý výnos pre investora, fyzickú osobu po zdanení 7% - 7,33% p.a. (Tému zdanenia rozoberám nižšie v článku.)
Konzervatívne tu počítam s 90%-nou obsadenosťou, čo je aj aktuálne reálna obsadenosť. Pozrime sa teraz spolu na jednotlivé zložky výpočtu.
Našli ste tu užitočné informácie? Poďakujete nám kliknutím na reklamu.
Aktuálny výnos realitnej zložky (Net Yield) fondu HB Reavis
Aktuálny výnos je pomer ročného nájomného k aktuálnej cene prenajímanej nehnuteľnosti. (Predstavte si, že prenajímate byť. Vynásobte čisté mesačné nájomné krát 12 a vydeľte cenou nehnuteľnosti. Označuje sa často aj ako "buy-to-let yield" alebo výnos z prenájmu.)
Výnos z prenájmu realitného fondu HB Reavis je 5,77% p.a. (apríl 2022).
Miera zadlženia (LTV - loan to value) HB Reavis realitný fond
Ak by fond do nehnuteľností investoval iba vlastné zdroje, výnos pred poplatkami by bol blízky horeuvedeným 5,77%. Na zvýšenie výnosnosti vlastného kapitálu pri investícii nehnuteľností realitné fondy využívajú bankové úvery. Úver zvyšuje výnos pre investora a zároveň zvyšuje aj riziko. Preto by sa miera zadlženia LTV realitných fondov mala pohybovať v rozumných mantineloch. Za rozumné považujem úroveň medzi 50 a 65 % z aktuálnej hodnoty nehnuteľností vo fonde. Menej ako 50% je plýtvaním potenciálu výnosu pre investora. Viac ako 65% už môže predstavovať zvýšené riziko.
Realitný fond HB Reavis má aktuálne mieru zadlženia 60%.
V reálnych číslach to znamená, že investori vložili do fondu cca. 136 miliónov € a fond si požičal 204 miliónov € aby nakúpil nehnuteľnosti za 340 miliónov €.
Úrokové náklady (ÚN)
Čím nižšie sú úrokové náklady, tým lepšie. Realitné fondy často nezverejňujú, za akých podmienok si realitný fond požičiava. Preto je potrebné pracovať s približným odhadom.
Úrokové náklady konzervatívne odhadnem na 2,75% p.a.
Poplatky v realitnom fonde HB Reavis
Správcovské spoločnosti si dokážu na poplatkoch pri realitných fondoch veľmi slušne zarobiť. Poplatok za správu realitných fondov sa obvykle pohybuje medzi 1,6 a 2% p.a. Pri nízko výkonných fondoch tak poplatky často "zožerú" aj tretinu až polovicu hrubého výnosu fondu! Pri výbere fondu venujte veľkú pozornosť poplatkom.
HB Reavis CE REIF vydal tri triedy akcií:
- Inštitucionálnu s ISIN-om LU0625186423
- Class A s ISIN-om LU1897338874
- Ordinary s ISIN-om LU2508806770
Prečo má fond rôzne triedy akcií? Správcovi to umožňuje lepšie segmentovať svojich investorov. Zjednodušene povedané Inštitucionálna akcia je pre veľkých, Class A pre stredných a Ordinary pre malých investorov. Rozdiely sú v hlavne v objeme minimálnej investície a v poplatkoch.
Ročný správcovský poplatok
Institutional Class : 1 65%, z priemernej hodnoty vlastného kapitálu ( equity ) plus progresívny poplatok v závislosti od skutočne dosiahnutej celkovej ročnej výkonnosti.
Class A a Ordinary: 2,00% z priemernej hodnoty vlastného kapitálu ( equity ) plus progresívny poplatok v závislosti od skutočne dosiahnutej celkovej ročnej výkonnosti.
V horeuvedenom výpočte výpočte očakávanej výkonnosti počítam s poplatkami, ktoré sú spojené s "drahšími" akciami triedy Class A a Ordinary.
Vstupný/výstupný poplatok a minimálna investícia
| Ordinary | Class A | Inštitucionálna | |
| Minimálna investícia | 5 000€ | 50 000€ | 125 000€ |
| Vstupný | max 3% | 1% | 0% |
| Správcovský | 2% | 2% | 1,65% |
| Výstupný | |||
| po viac ako 4 rokoch | žiadny | žiadny | žiadny |
| od 3 do 4 rokov | 2,00% | žiadny | žiadny |
| od 2 do 3 rokov | 3,00% | 0,50% | žiadny |
| od 1 do 2 rokov | 4,00% | 0,75% | žiadny |
| do 1 roka | 5,00% | 1,00% | žiadny |
Výkonnostný poplatok
| Do 5% ročnej výkonnosti | žiadny |
| Od 5% do 10% ročnej výkonnosti | 10 % z výkonnosti nad 5 % |
| Nad 10% ročnej výkonnosti | 30 % z výkonnosti nad 10 % |
Môj názor na poplatky HB Reavis Realitný fond
Správcovské poplatky v realitných fondoch sú v porovnaní napríklad s ETF obvykle vysoké. Treba si však uvedomiť, že fond investuje a spravuje reálne nehnuteľnosti s čím má spojené aj reálne náklady. 2% správcovský poplatok sa zdá veľa, no fond má reálny potenciál zhodnotiť Vaše peniaze každoročne o 10% pred poplatkami. Zaplatiť 2% a dostať 8% čistého výnosu je lepšie, ako pri iných realitných fondoch pri 5% výnose pred poplatkami zaplatiť napríklad 1,6% a zostane Vám 3,4% v čistom.
Vstupný poplatok je maximálne 3%, čo je hodne. Ak si otvoríte účet a investujete do fondu prostredníctvom našich služieb finančného sprostredkovania, máte 50% zľavu zo vstupného poplatku. Vstupný poplatok pre našich klientov je tak 1,5%. (Akcia len v júni 2023 vstup bez vstupného poplatku!)
Výstupný poplatok je adekvátny charakteru fondu. Do realít sa na pár mesiacov neinvestuje. Do fondu investujte ak máte investičný horizont aspoň 4 roky.
Spätné odkúpenie, vyplatenie, predaj akcií fondu
Pri plánovaní akejkoľvek investície je kľúčové vedieť "ako sa z investície dostanete von". HB Reavis realitný fond je síce "otvorený investičný fond" avšak spätné odkúpenie za aktuálne NAV je možné iba raz ročne. Spracovanie žiadostí o odkúpenie prebieha 1. apríla do 31. mája.
Za bežných okolností fond vyplatí odchádzajúcich investorov do troch mesiacov. Ak by však o vyplatenie požiadali investori, ktorých investovaný objem presahuje 5% aktuálnej čistej hodnoty aktív (NAV), vyplatenie sa môže natiahnuť na dlho.
| Ak je žiadostí o vyplatenie | vyplatenie investora prebehne |
| < 5 % z NAV | do 3 mesiacov od 31. mája |
| > 5 % ale < 20% z NAV | do 9 mesiacov od 31. mája |
| >20% z NAV | do 36 mesiacov od 31. mája, resp. správca môže zlikvidovať fond |
Pravidlá spätného odkupu a vyplatenia peňazí z fondu sú tak pomerne prísne. Takéto "stavanie hrádze" (angl. "gating") je však pri fondoch podobného typu bežné. Aktíva v majetku realitného fondu sa nedajú rozpredať na počkanie a cash-flow z nájmov nie je tak veľký, aby a správca fondu uspokojil veľkých odchádzajúcich investorov "na počkanie". Preto si správca už v základných právnych dokumentoch fondu necháva dlhší čas na uspokojenie prípadného veľkého odchádzajúceho investora. A s týmito pravidlami musia počítať aj menší investori. Exit z fondu HB Reavis CE REIF preto plánujte dostatočne dlho vopred.
Predaj na burze alebo cez OTC trh
Okrem predaja fondu správcovskej spoločnosti existujú ešte dve možnosti odpredaja vašich podielov.
Predaj na burze v Luxemburgu
Teoreticky existuje možnosť odpredaja cez Luxemburskú burzu. Nepredpokladám však, že by tam bola reálna likvidita.
Predaj na OTC Trhu
OTC je stratka z anglického "over the counter", teda cez prepážku. Historicky sa malo na mysli predaj cez prepážku v banke, kde investor doniesol svoje papierové akcie alebo dlhopisy. Dnes predaj na OTC trhu znamená, že zavoráte svojmu sprostredkovateľovi a ten sa vynasnaží nájsť Vám kupcu. Takýto neformálny trh už dnes funguje. Samozrejme likvidita na ňom nie je zaručená.
Našli ste tu užitočné informácie? Poďakujete nám kliknutím na reklamu.
HB Reavis Realitný fond - Zdanenie výnosov
Disclaimer: Samozrejme, nie som daňový poradca. Nasledovné riadky vnímajte ako informáciu od skúseného investora, nie od daňového poradcu. Vašu osobnú daňovú situáciu konzultujte prosím s daňovým poradcom.
Kapitálový zisk
Právna forma HB Reavis CE REIF je SICAF SIF - UCI Part II (alternatívny investičný fond). Domicil t.j. sídlo je v Luxembursku. Fond má listing na Bourse de Luxembourg, na EMTF trhu, čím (podľa mňa) spĺňa podmienky § 9 ods. 1 písm. k) zákona o dani z príjmov. Tento hovorí, že: príjem z predaja cenných papierov, prijatých na obchodovanie na regulovanom trhu, ak doba medzi ich nadobudnutím a predajom presiahne jeden rok, je od dane z príjmov oslobodený. (Platí pre fyzické osoby, daňových rezidentov Slovenska.)
Kapitálový zisk, teda príjem z predaja je tak po roku od nadobudnutia akcií fondu oslobodený od dane z príjmu. Nemusíte daň platiť ani priznávať.
Upozorním však na určitú mieru právnej neistoty. Je otázne či vrátenie akcií fondu späť správcovi je predajom v zmysle horeuvedeného paragrafu alebo by sa malo považovať za tzv. "redemáciu". A v takom prípade je otázne, či na "redemáciu" zahraničného SICAV fondu možno aplikovať pravidlá pre redemáciu Slovenských podielových fondov, pri ktorej sa zisk zdaňuje zrážkovou daňou 19%.
Príjem z dividend
Príjem z dividend sa zdaňuje sadzbou 7%. Dividendový výnos fondu HB Reavis CE REIF bol v posledných rokoch okolo 6% p.a. Dividendu je potrebné zahrnúť do daňového priznania a zaplatiť.
Celkové zdanenie - pesimistický variant
Aj keby sme počítali so zdanením kapitálového zisku, celkové zdanenie výnosov z HB Reavis CE REIF je nízke. Fond totiž zhruba 3/4 výnosov vypláca formou nízko zdanenej dividendy (7%) a len 1/4 by podliehala zdaneniu 19%. Celkové zdanienie tak aj v pesimistickom variante vychádza okolo 10%.
Porovnanie základných charakteristík alternatívnych spôsobov investovania do nehnuteľností
| Čisté výnosy p.a. | Volatilita | Likvidita | Minimálna investícia | |
| Realitné podielové fondy (pre drobných investorov) | 2,5-4% | Nízka | Vysoká, do 14 dní | 20-50€ |
| Realitné fondy pre kvalifikovaných investorov a HBR CE REIF | 7-8% | Nízka až stredná | Nízka, 3-6 mesiacov | 5000 € |
| REIT a Realitné ETF | 8,5-11,4% | Vysoká | Vysoká, do 14 dní | 20-50€ |
| Realitný Crowdfunding | 7-11% | - | Nízka, 6 a viac mesiacov | od 100€ |
| P2P pôžičky zabezpečené nehnuteľnosťou | 4-5% | - | Nízka, 6 a viac mesiacov | od 1000€ |
HB Reavis realitný fond - zhrnutie
Realitné fondy sú populárne, no väčšina peňazí leží v nízko výkonných realitných podielových fondoch pre drobných investorov. Zatiaľ čo tieto nesú investorom okolo 3% p.a. HB Reavis realitný fond má minulú výkonnosť aj potenciál do budúcnosti priniesť investorom výnos prevyšujúci 7% p.a. Ako konzervatívna a zároveň výkonná zložka je pre viaceré skupiny klientov vhodnou diverzifikáciou a rozšírením investičného portfólia.
Pred investovaním sa prosím oboznámte s dokumentami fondu na stránke cereif.hbreavis.com a poraďte sa so svojim investičným poradcom alebo finančným agentom.
Riziká spojené s investovaním do fondu
S každou investíciou je spojených viacero rizík. 4 kľúčové riziká spojené s investovaním do HB Reavis Central European Real Estate Investment Fund sú
- riziko realitného trhu
- likviditné riziko
- použtie pákového efektu
- riziko spojené s úrokovými sadzbami a zabezpečovacími inštrumentami
Podrobný popis týchto 4 kľúčových rizík ako aj rozšírený zoznam rizík spojených s investíciou nájdete v prospekte fondu, v sekcii 17 "Investičné riziká".
Chcete poradiť s investovaním? Pošlite nám správu, radi pomôžeme 🙂
Ako investovať do HB Reavis realitný fond - návod a postup
Ak máte záujem o investovanie do realitného fondu od HB Reavisu, budete potrebovať účet v spoločnosti Across Private Investments, o.c.p., a.s. (ďalej aj "Across").
Kto je Across Private Investments, o.c.p., a.s.
Across má od Národnej Banky Slovenska licenciu obchodníka s cennými papiermi a podlieha dohľadu NBS. Across je účastníkom Garančného fondu investícií.
Across patrí k najstarším obchodníkom s cennými papiermi, pôsobí na Slovensku od roku 1999. Hodnota klientských aktív v správe Across presahuje 300 miliónov Euro, vďaka čomu Across patrí k top obchodníkom s cennými papiermi na Slovensku.
Ako otvoriť účet a investovať
Kontaktujte ma a účet v Across-e vám otvorím osobne. Mám licenciu NBS číslo 259400 a pri poskytovaní finančného poradenstva využívam spolupracujem s samostatným finančným agento Finportal, a.s., (licencia NBS s číslom 119713).
Podrobný proces investovania do HB Reavis realitného fondu:
- Kliknite na "Mám záujem o investovanie" a prejavte tak záujem o investovanie do HB Reavis realitného fondu
- Na Váš email Vám odošlem dokumentáciu k fondu a k uzavretiu zmluvy:
- Kľúčové informácie pre klientov KIID
- Prospekt, stanovy, výročnú správu a prezentáciu HB reavis CE REIF
- VOP, cenník služieb a informácie pre klienta - Dohodneme sa na osobnom alebo videotelefonickom stretnutí
- Zhodnotím váš profil investora a pripravím všetky dokumnety potrebné k zriadeniu investície. Keďže otvárame účet vo finančnej inštitúcii bude ich viacero.
- Časť dokumnetov si podpíšeme elektronicky SMS podpisom. Časť dokumentov vygenerujem elektronicky a vo formáte .pdf Vám ich zašlem na email. Tieto vytlačíte a podpíšete.
- Následne zabezpečím spravanie dokumentov. O pár dní je váš účet pripravený a môžete investovať.
0 Comments