Malá revolúcia v investovaní do nehnuteľností. HB Reavis realitný fond sa otvára drobným investorom. Ako si vybrať správny realitný fond? Ktoré kľúčové informácie si všímať?

Realitné fondy patria medzi najobľúbenejšie investície Slovákov. Máme v nich investovaných vyše 1,5 miliardy Euro. Väčšina peňazí však doteraz smerovala do podielových fondov domácich správcov, ktoré sú určené drobným investorom. Realitné fondy IaD, Poštovej Banky (365) či tatrabanky však nesú chabé výnosy. Okolo 3% p.a. Preto sa dnes pozrieme na realitný fond od skupiny HB Reavis. Donedávna bol HB Reavis Central European Real Estate Investment Fund dostupný len pre kvalifikovaných investorov, no čoskoro bude k dispozícii aj pre bežného investora. V tejto recenzii investičnej príležitosti sa zameriam na kľúčové ukazovatele realitných fondov, ktoré musia byť pod drobnohľadom investorov. Ako si vybrať správny fond nehnuteľností a ktorým informáciám venovať zvýšenú pozornosť?

  1. Portfólio a obsadenosť nehnuteľností, kvalita nájomníkov a ukazovateľ WAULT
  2. Ako vypočítať odhadovaný výnos z investície do realitného fondu
  3. Net Yield, miera zadlženia, úrokové náklady HB Reavis realitný fond
  4. Poplatky v realitnom fonde HB Reavis
  5. Spätné odkúpenie, vyplatenie, predaj akcií fondu
  6. Porovnanie alternatívnych spôsobov investovania do nehnuteľností
  7. Zdaňovanie výnosov v HB Reavis Realitný fond
  8. HB Reavis realitný fond - zhrnutie
Horúca novinka - Realitný fond HB Reavis sa otvára drobným investorom!

Ak ste doteraz potrebovali 50000€ na investíciu do fondu nehnuteľností HB reavis, v najbližších týždňoch dôjde k zásadnej zmene. Do fondu bude možné vstúpiť investíciou už od 5000€.

Súhlasím so spracovaním osobných údajov a marketingovou komunikáciou formou emailu.

Alternatívne spôsoby investovania do nehnuteľností

Priame investovanie do nehnuteľností sa teší mimoriadnej obľube Slovákov. Nehnuteľnosti sú hmatateľná a každému zrozumiteľná forma investície. No existujú 4 formy investovania do nehnuteľností nepriamo: Realitné fondy, REIT - Real estate investment trusts a ETF zamerané na reality, Crowd Funding a Peer to peer pôžičky. Aké má výhody investovať do nehnuteľností nepriamo rozoberám v článku tu: 4 alternatívy investovania do nehnuteľností

 

 

Ako funguje realitný fond?

Fond získa peniaze od investorov a ďalšie peniaze si požičia v banke. Za tieto peniaze nakúpi nehnuteľnosti, ktoré už sú nielen postavené a skolaudované, ale sú aj prenajaté nájomcom. Fond tak získava aktíva, ktoré generujú pravidelný príjem z prenájmu. Zisk z prenájmu po odpočítaní nákladov fond môže vyplatiť investorom alebo reinvestovať do ďalších projektov.

 

HB Reavis realitný fond - Zameranie a Portfólio nehnuteľností

Realitné fondy vo všeobecnosti majú rôznorodé zameranie. Investujú do kancelárskych budov, logistických skladov, nákupných centier, hotelov alebo do rezidenčných nehnuteľností.

HB Reavis realitný fond je aktuálne sústredený na prenajaté kancelárske budovy (office) a nákupné centrá (retail). V portfóliu HB Reavis CE REIF sú 4 kancelárske budovy v Bratislave (City Business Center I a II, Twin City B a C) a obchodné centrum Aupark Hradec Králové. 75% peňazí fondu je investovaných v offisoch a 25% v retailovom nákupnom centre. V obdobnom pomere sú aj výnosy fondu z nájomného.

Obsadenosť nehnuteľností v portfóliu HB Reavis realitný fond

Ukazovateľ obsadenosti hovorí aké percento prenajímateľnej plochy v nehnuteľnosti má svojich nájomníkov. Teda ako efektívne realitný fond vyťažuje svoje nehnuteľnosti. Ako investori samozrejme očakávame čo najvyššiu obsadenosť, aby na účty fondu tieklo čo najvyššie nájomné.

Obsadenosť nehnuteľností v portfóliu HB Reavis realitný fond k aprílu 2022 presahovala 90%.

Kreditná kvalita nájomníkov

Vysoká obsadenosť je fajn, no kreditná kvalita nájomníkov je dôležitý ukazovateľ ukazovateľ rizika v realitnom fonde. Čím je vyššia kredibilita nájomcov v nehnuteľnostiach, ktoré Realitný fond vlastní, tým je nižšie riziko fondu.

Keďže sa v portfóliu HB Reavis realitný fond nachádzajú hlavne office budovy tej najvyššej kvality, dokáže HB Reavis do týchto budov aj pritiahnuť tých najbonitnejších nájomcov. Medzi nájomcov tak aktuálne patria nasledovné spoločnosti: SwissRe, Sony, BMW, Abbott, VUB Banka, Regus, Schindler, SAP, Sygic a iné. Kreditnú kvalitu nájomníkov tak možno považovať za veľmi vysokú.

Priemerná vážená doba prenájmu (WAULT - Weighted average unexpired lease term)

Ukazovateľ WAULT hovorí o tom, na akú priemernú dobu sú podpísané nájomné zmluvy v realitnom fonde. Čím je dlhší WAULT, tým je na dlhšiu dobu zabezpečený pozitívny tok peňazí do fondu. Nízky WAULT naopak indikuje, že sa čoskoro končia nájomné zmluvy. Ak by nájomníci zmluvy nepredĺžili, malo by to negatívny vplyv na výkonnosť fondu. (Používa sa aj skratka WART - Weighted average rent term.)

V prípade nehnuteľností v portfóliu HB Reavis realitný fond je WAULT 4,14 roka. Jednotlivé kancelárske budovy sú prenajaté na obdobie od 3 a 1/2 do 6 a 1/4 roka. Obchodné centrum Aupark Hradec Králové je prenajaté v priemere na 3 roky.

HB Reavis realitný fond Investovanie

Ako vypočítať odhadovaný výnos z investície do fondu nehnuteľností HB Reavis

Investora samozrejme najviac zaujíma aký výnos môže očakávať zo svojej investície. Spočítať je to pomerne jednoduché:

Ročný výnos realitného fondu = (Obsadenosť x Net Yield – LTV x ÚN ) / (1– LTV) – Poplatky vo fonde

Ročný výnos HB Reavis CE REIF = (90% x 5,77% – 60% x 2,75%) / (1– LTV) – 2%*40% = 8,06%

Po odpočítaní výkonnostného poplatku odhadovaný konečný výnos pre investora = 7,75% p.a. - Pred zdanením.

Konečný odhadovaný čistý výnos pre investora, fyzickú osobu po zdanení 7% - 7,33% p.a. (Tému zdanenia rozoberám nižšie v článku.)

Pozrime sa teraz spolu na jednotlivé zložky výpočtu.

Našli ste tu užitočné informácie? Poďakujete nám kliknutím na reklamu.

(Pepp.sk nezodpovedá za obsah reklám. Vyberá ich Google.)

Aktuálny výnos realitnej zložky (Net Yield) fondu HB Reavis

Aktuálny výnos je pomer ročného nájomného k aktuálnej cene prenajímanej nehnuteľnosti. (Predstavte si, že prenajímate byť. Vynásobte čisté mesačné nájomné krát 12 a vydeľte cenou nehnuteľnosti. Označuje sa často aj ako "buy-to-let yield" alebo výnos z prenájmu.)

Výnos z prenájmu realitného fondu HB Reavis je 5,77% p.a.

Rozdelenie čistého nájmu a valuácií realitného fondu HB Reavis

Miera zadlženia (LTV - loan to value) HB Reavis realitný fond

Ak by fond do nehnuteľností investoval iba vlastné zdroje, výnos pred poplatkami by bol blízky horeuvedeným 5,77%. Na zvýšenie výnosnosti vlastného kapitálu pri investícii nehnuteľností realitné fondy využívajú bankové úvery. Úver zvyšuje výnos pre investora a zároveň zvyšuje aj riziko. Preto by sa miera zadlženia LTV realitných fondov mala pohybovať v rozumných mantineloch. Za rozumné považujem úroveň medzi 50 a 65 % z aktuálnej hodnoty nehnuteľností vo fonde. Menej ako 50% je plýtvaním potenciálu výnosu pre investora. Viac ako 65% už môže predstavovať zvýšené riziko.

Realitný fond HB Reavis má aktuálne mieru zadlženia 60%.

V reálnych číslach to znamená, že investori vložili do fondu cca. 130 miliónov € a fond si požičal 195 miliónov € aby nakúpil nehnuteľnosti za 325 miliónov €.

HB Reavis realitný fond Obrázok zadlženosť a splatnosť úverov

Úrokové náklady (ÚN)

Čím nižšie sú úrokové náklady, tým lepšie. Realitné fondy často nezverejňujú, za akých podmienok si realitný fond požičiava. Preto je potrebné pracovať s približným odhadom.

Úrokové náklady konzervatívne odhadnem na 2,75% p.a.

Poplatky v realitnom fonde HB Reavis

Správcovské spoločnosti si dokážu na poplatkoch pri realitných fondoch veľmi slušne zarobiť. Poplatok za správu realitných fondov sa obvykle pohybuje medzi 1,6  a 2% p.a. Pri nízko výkonných fondoch tak poplatky často "zožerú" aj tretinu až polovicu hrubého výnosu fondu! Pri výbere fondu venujte veľkú pozornosť poplatkom.

HB Reavis CE REIF vydal tri triedy akcií:

  1. Inštitucionálnu s ISIN-om LU0625186423
  2. Class A s ISIN-om LU1897338874
  3. Ordinary s ISIN-om LU2508806770

Prečo má fond rôzne triedy akcií? Správcovi to umožňuje lepšie segmentovať svojich investorov. Zjednodušene povedané Inštitucionálna akcia je pre veľkých, Class A pre stredných a Ordinary pre malých investorov. Rozdiely sú v hlavne v objeme minimálnej investície a v poplatkoch.

Ročný správcovský poplatok

Institutional Class : 1 65%, z priemernej hodnoty vlastného kapitálu ( equity ) plus progresívny poplatok v závislosti od skutočne dosiahnutej celkovej ročnej výkonnosti.

Class A a Ordinary: 2,00% z priemernej hodnoty vlastného kapitálu ( equity ) plus progresívny poplatok v závislosti od skutočne dosiahnutej celkovej ročnej výkonnosti.

V horeuvedenom výpočte výpočte očakávanej výkonnosti počítam s poplatkami, ktoré sú spojené s "drahšími" akciami triedy Class A a Ordinary.

Vstupný/výstupný poplatok a minimálna investícia

OrdinaryClass AInštitucionálna
Minimálna investícia5 000€50 000€125 000€
Vstupnýmax 3%1%0%
Správcovský2%2%1,65%
Výstupný
po viac ako 4 rokochžiadnyžiadnyžiadny
od 3 do 4 rokov2,00%žiadnyžiadny
od 2 do 3 rokov3,00%0,50%žiadny
od 1 do 2 rokov4,00%0,75%žiadny
do 1 roka5,00%1,00%žiadny
Výkonnostný poplatok

Rovnaký pre všetky triedy akcií

Do 5% ročnej výkonnostižiadny
Od 5% do 10% ročnej výkonnosti10 % z výkonnosti nad 5 %
Nad 10% ročnej výkonnosti30 % z výkonnosti nad 10 %

Môj názor na poplatky HB Reavis Realitný fond

Správcovské poplatky v realitných fondoch sú obvykle vysoké. Treba si však uvedomiť, že fond investuje a spravuje reálne nehnuteľnosti s čím má spojené aj reálne náklady. 2% správcovský poplatok sa zdá veľa, no fond má reálny potenciál zhodnotiť Vaše peniaze každoročne o 10% pred poplatkami. Zaplatiť 2% a dostať 8% čistého výnosu je lepšie, ako pri iných realitných fondoch pri 5% výnose pred poplatkami zaplatiť napríklad 1,6% a zostane Vám 3,4% v čistom.

Vstupný poplatok je naopak pomerne mierny. Iné fondy na Slovensku majú bežne 3% vstupný poplatok.

Výstupný poplatok je adekvátny charakteru fondu. Do realít sa na pár mesiacov neinvestuje. Do fondu investujte ak máte investičný horizont aspoň 4 roky

Spätné odkúpenie, vyplatenie, predaj akcií fondu

Pri plánovaní akejkoľvek investície je kľúčové vedieť "ako sa z investície dostanete von". HB Reavis realitný fond je síce "otvorený investičný fond" avšak spätné odkúpenie za aktuálne NAV je možné iba raz ročne. Spracovanie žiadostí o odkúpenie prebieha 1. apríla do 31. mája.

Za bežných okolností fond vyplatí odchádzajúcich investorov do troch mesiacov. Ak by však o vyplatenie požiadali investori, ktorých investovaný objem presahuje 5% aktuálnej čistej hodnoty aktív (NAV), vyplatenie sa môže natiahnuť na dlho.

Ak je žiadostí o vyplatenievyplatenie investora prebehne
< 5 % z NAVdo 3 mesiacov od 31. mája
> 5 % ale < 20% z NAVdo 9 mesiacov od 31. mája
>20% z NAVdo 36 mesiacov od 31. mája, resp. správca môže zlikvidovať fond

 

Pravidlá spätného odkupu a vyplatenia peňazí z fondu sú tak pomerne prísne. Takéto "stavanie hrádze" (angl. "gating") je však pri fondoch podobného typu bežné. Aktíva v majetku realitného fondu sa nedajú rozpredať na počkanie a cash-flow z nájmov nie je tak veľký, aby a správca fondu uspokojil veľkých odchádzajúcich investorov "na počkanie". Preto si správca už v základných právnych dokumentoch fondu necháva dlhší čas na uspokojenie prípadného veľkého odchádzajúceho investora. A s týmito pravidlami musia počítať aj menší investori. Exit z fondu HB Reavis CE REIF preto plánujte dostatočne dlho vopred.

Našli ste tu užitočné informácie? Poďakujete nám kliknutím na reklamu.

(Pepp.sk nezodpovedá za obsah reklám. Vyberá ich Google.)

HB Reavis Realitný fond - Zdanenie výnosov

Disclaimer: Samozrejme, nie som daňový poradca. Nasledovné riadky vnímajte ako informáciu od skúseného investora, nie od daňového poradcu. Vašu osobnú daňovú situáciu konzultujte prosím s daňovým poradcom.

Kapitálový zisk

Právna forma HB Reavis CE REIF je SICAF SIF - UCI Part II (alternatívny investičný fond). Domicil t.j. sídlo je v Luxembursku. Fond má listing na Bourse de Luxembourg, na EMTF trhu, čím (podľa mňa) spĺňa podmienky § 9 ods. 1 písm. k) zákona o dani z príjmov. Tento hovorí, že: príjem z predaja cenných papierov, prijatých na obchodovanie na regulovanom trhu, ak doba medzi ich nadobudnutím a predajom presiahne jeden rok, je od dane z príjmov oslobodený. (Platí pre fyzické osoby, daňových rezidentov Slovenska.)

Kapitálový zisk, teda príjem z predaja je tak po roku od nadobudnutia akcií fondu oslobodený od dane z príjmu. Nemusíte daň platiť ani priznávať.

Upozorním však na určitú mieru právnej neistoty. Je otázne či vrátenie akcií fondu späť správcovi je predajom v zmysle horeuvedeného paragrafu alebo by sa malo považovať za tzv. "redemáciu". A v takom prípade je otázne, či na "redemáciu" zahraničného SICAV fondu možno aplikovať pravidlá pre redemáciu Slovenských podielových fondov, pri ktorej sa zisk zdaňuje zrážkovou daňou 19%.

Príjem z dividend

Príjem z dividend sa zdaňuje sadzbou 7%. Dividendový výnos fondu HB Reavis CE REIF bol v posledných rokoch okolo 6% p.a. Dividendu je potrebné zahrnúť do daňového priznania a zaplatiť.

Celkové zdanenie - pesimistický variant

Aj keby sme počítali so zdanením kapitálového zisku, celkové zdanenie výnosov z HB Reavis CE REIF je nízke. Fond totiž zhruba 3/4 výnosov vypláca formou nízko zdanenej dividendy (7%) a len 1/4 by podliehala zdaneniu 19%. Celkové zdanienie tak aj v pesimistickom variante vychádza okolo 10%.

Chcete odoberať užitočné informácie zo sveta investovania a dôchodkov emailom?
Marketingové povolenie (GDPR). Potvrdte prosím formu komunikácie: email

Odber môžete kedykoľvek zrušiť kliknutím na odkaz v päte našich e-mailov. Používame Mailchimp. Kliknutím na subscribe súhlasíte, že vaša informácia bude posunutá do Mailchimpu na spracovanie. Pravidlá ochrany súkromia Mailchimp nájdete tu.

Porovnanie základných charakteristík alternatívnych spôsobov investovania do nehnuteľností

 Čisté výnosy p.a.VolatilitaLikviditaMinimálna investícia
Realitné podielové fondy (pre drobných investorov)2,5-4%NízkaVysoká, do 14 dní20-50€
Realitné fondy pre kvalifikovaných investorov7-8%Nízka až strednáNízka, 3-6 mesiacov50 000 €
REIT a Realitné ETF8,5-11,4%VysokáVysoká, do 14 dní20-50€
Realitný Crowdfunding7-11% -Nízka, 6 a viac mesiacovod 100€
P2P pôžičky zabezpečené nehnuteľnosťou4-5% -Nízka, 6 a viac mesiacovod 1000€

HB Reavis realitný fond - zhrnutie

Realitné fondy sú populárne, no väčšina peňazí leží v nízko výkonných realitných podielových fondoch pre drobných investorov. Zatiaľ čo tieto nesú investorom okolo 3% p.a. HB Reavis realitný fond má minulú výkonnosť aj potenciál do budúcnosti priniesť investorom výnos prevyšujúci 7% p.a. Ako konzervatívna a zároveň výkonná zložka je pre viaceré skupiny klientov vhodnou diverzifikáciou a rozšírením investičného portfólia.

Pred investovaním sa prosím oboznámte s dokumentami fondu na stránke  cereif.hbreavis.com a poraďte sa so svojim investičným poradcom alebo finančným agentom.

Riziká spojené s investovaním do fondu

S každou investíciou je spojených viacero rizík. 4 kľúčové riziká spojené s investovaním do HB Reavis Central European Real Estate Investment Fund sú

  1. riziko realitného trhu
  2. likviditné riziko
  3. použtie pákového efektu
  4. riziko spojené s úrokovými sadzbami a zabezpečovacími inštrumentami

Podrobný popis týchto 4 kľúčových rizík ako aj rozšírený zoznam rizík spojených s investíciou nájdete v prospekte fondu, v sekcii 17 "Investičné riziká".

Chcete poradiť s investovaním? Pošlite nám správu, radi pomôžeme 🙂

Máte otázku? Super!

Spojte sa so mnou spojte cez LinkedIn alebo Facebook, prípadne využite kontaktný formulár. Ďakujem, Roland Vízner

FAQ - Najčastejšie kladené otázky


0 Comments

Pridaj komentár

Avatar placeholder

Vaša e-mailová adresa nebude zverejnená.

Táto webová stránka používa Akismet na redukciu spamu. Získajte viac informácií o tom, ako sú vaše údaje z komentárov spracovávané.