IAD IRF Investičný realitný fond (Ex CE REIF Realitný fond HB Reavis
Sú prepady cien na finančných trhoch, ktoré sa spamätajú rýchlo a potom sú prepady hodnoty, ktoré investorom zlacnené aktívum vracia pomaly a dlhodobo. IAD IRF Investičný realitný fond je prípad toho dlhodobého návratu stratenej hodnoty investorom. Tento článok nadväzuje na viaceré články v minulosti, najmä na rok starý "Realitný fond HB Reavis – kúpiť, predať alebo držať v roku 2024" a "Prudký prepad hodnoty Realitného fondu HB Reavis v druhom polroku 2023". V článkoch som najprv konštatoval stratu hodnoty podielov (akcií) fondu za rok 2023 o 29,6% smerom nadol. Následne som poukázal na investičnú príležitosť, ktorá týmto poklesom vznikla a jej riziká a príležitosti. Fond za rok 2024 zhodnotil o 11,8% (Ordinary Class).
Dnes konštatujem, že pomer rizika a príležitosti sa za posledný rok zlepšil. Ak ste nestihli nakúpiť IAD IRF Investičný realitný fond za tie najnižšie ceny, pomer rizika a potenciálneho výnosu je stále zaujímavý.
IAD IRF Investičný realitný fond (Ordinary Class). Zdroj: sass.sk
Riziko prolongácie úveru
Ďalšie riziko je riziko prolongácie úveru. Toto riziko nepovažujem za veľké, pretože v úverovom vzťahu sú vždy dvaja: banka a dlžník. A obidvaja majú záujem na tom, aby sa dohodli. Riziko sa nezmenilo.
Riziko nárastu voľných kancelárskych priestorov
Ďalším rizikom je možný ďalší nárast podielu voľných kancelárskych priestorov. V roku 2023 prišlo na trh, rozumej developeri dostavali, rekordne vysoké množstvo metrov štvorcových nových kancelárskych priestorov. To spôsobilo nárast podielu neprenajatých priestorov na Bratislavskom kancelárskom trhu. Naopak rok 2024 priniesol rekordne nízke množstvo m2 nových kancelárskych priestorov.
Opäť, toto riziko za posledný rok výrazne kleslo. A v roku 2025 sa nepredpokladá výrazné oživenie ponuky novopostavených kancelárskych priestorov.
Zdroj: Slovak real estate market report, CBRE Feb. 2025
Riziko "svojvôle oceňovateľa".
Za mňa rizikom z kategórie nepríjemných, je riziko ktoré nazvem rizikom "svojvôle oceňovateľa". Colliers si do veľkej miery môže oceniť nehnuteľnosti vo fonde "ako sa mu zachce". Samozrejme, že pri oceňovaní dodržuje všeobecne platné pravidlá oceňovania. Avšak neexistuje legislatívou daný alebo inak všeobecne prijatý model, ktorý by sa dal nezávisle skontrolovať. A do oceňovania tak vstupujú aj subjektívne faktory. To platí dvojnásobne na malom nelikvidnom trhu, akým je Bratislavský trh kancelárií, kde sa za posledného pol roka spravilo len minimálne množstvo transakcií.
Opäť je to riziko s obojstranným efektom. Colliers sa môže rozhodnúť posunúť ocenenie aj smerom nahor, aj smerom nadol. Ja sám za seba len konštatujem, že toto je riziko ktoré v mojich očiach v roku 2023 stúplo a za rok 2024 sa nezmenilo.
Riziko uzatvorenia fondu a núteného výpredaja majetku
Ak by žiadostí o vyplatenie fondu bolo viac ako za 20% NAV, vyplatenie investorov by trvalo až do 36 mesiacov, resp. správca by mohol zlikvidovať fond. Nútený predaj nehnuteľností z fondu na malom Bratislavskom trhu, by mohol byť pre investorov nevýhodný.
Toto riziko existovalo v roku 2023 avšak dnes už riziko zaniklo, resp. je naozaj minimálne.
Argumenty pre kúpu
Argumentov pre kúpu je dosť a sú pomerne silné. Pre mňa hlavný argument na kúpu by bolo niečo, čo nazvem "Časová arbitráž".
Časová arbitráž
Ocenenie fondu prebieha dvakrát do roka. My v podstate celkom dobre vieme, čo sa za ten polrok udialo a vieme odhadnúť, aký to bude mať vplyv na ocenenie fondu podaní Colliers.
Úrokové sadzby za posledný rok klesli o 0,7% a za posledného pol roka boli stabilné. Mám tým na mysli, že klesli výnosy na slovenských štátnych dlhopisoch. Pozerám sa na 5 ročnú splatnosť dlhopisov, ktorá korešponduje s investičným horizontom pri investovaní do realitných fondov. Ak klesajú úrokové sadzby dlhopisov, teoreticky by mali klesať aj očakávané výnosy na iných dlhodobých investíciách, (napr. investície do nehnuteľností) a tým pádom rásť ich cena.
Výnosová krivka Slovenských štátnych dlhopisov. Zdroj: worldgovernmentbonds.com
Bohužiaľ tento predpoklad sa nenaplnil v priebehu druhého polroka roku 2023. Ako som písal aj v tomto mojom príspevok na LinkledIn: Metóda UTFG a ocenenie HB Reavis realitného fondu napriek tomu, že úrokové sadzby klesali Colliers evidentne očakávaný výnos z realitných kancelárskych priestorov pri ocenení fondu zvýšil. Tým paradoxne poslal fond opačným smerom, ako sa vyvíjali štátne dlhopisy. Preto aj tá moja predchádzajúca poznámka o riziku "svojvôle oceňovateľa".
Zhrniem to stručne ešte raz: Ak si Collier všimne, že úrokové sadzby klesajú a zakomponuje to do svojho ocenenia majetku fondu, tak im vyjde že hodnota aktív stúpa. (Samozrejme platí latinské „ceteris paribus“, ak sa nezmenia iné ukazovatele ako miera prenajatia, neodídu nájomníci a podobne.)
Menšia ponuka = stabilnejšie ceny ceny prenájmov
Druhý argument prečo môže byť dobrý čas na investovanie do kancelárskych priestorov je to, že sa v Bratislave v podstate kancelárie prestali stavať. V minulom roku neprišlo a ani v tomto roku nepríde na trh takmer nič (viď graf od CBRE vyššie).
Coliers aj CBRD svorne konštatujú, že ceny prenájmov kvalitných kancelárií v CBD (central busines district). Na jednej strane mám signály, že je to len rast ponukových cien a reálne obchody sa robia za nižšie ceny. Na strne druhej, je to Coliers, čo bude na polroka oceňovať IAD IRF Investičný realitný fond, tak nech to čo píšu do svojich reportov aj pretavia do hodnoty majetku vo fonde.
Zdroj: Prehľad trhu s nehnuteľnosťami, Coliers Q1 2025
Pre dynamického investora, ktorý chápe horeuvedené riziká, by tieto dva argumenty mali byť dostatočné na rozhodnutie „kúpiť“.
Chýba "high watermark"
Dosť ma nasrdilo, keď som si uvedomil, že v poplatkovej štruktúre síce je performance fee, ale chýba high watermark. Vysvetlím.
Performance fee je výkonnostný poplatok
| Do 5% ročnej výkonnosti fondu | investori neplatia |
| Od 5% do 10% ročnej výkonnosti | investori zaplatia 10 % z výkonnosti nad 5 % |
| Nad 10% ročnej výkonnosti | investori zaplatia 30 % z výkonnosti nad 10 % |
Aj keď je výkonnostný poplatok v investičnom svete bežný, je bežný v kombinácii s tzv. high watermark princípom. Ak po poklese fondu nasleduje rast, investori zaplatia výkonnostný poplatok až potom, ako hodnota prekoná predchádzajúcu najvyššiu úroveň.
Správca HB Reavis fondu si však zoberie výkonnostný poplatok aj napriek tomu, že sme my investori v strate. Nie, nie je to fér. Chcem dúfať, že IaD sa zachová fér a do stanov fondu high watermark doplní.
0 Comments