Prudký prepad hodnoty Realitného fondu HB Reavis v druhom polroku 2023
Colliers International, nezávislý oceňovateľ hodnoty nehnuteľnosti precenil hodnotu nehnuteľností vo vlastníctve fondu HB Reavis, v dôsledku čoho klesla hodnota podielov (akcií) fondu za rok 2023 o 29,6% smerom nadol.
Je to šok, ktorý sme za posledné dve dekády realitných fondov na Slovensku ešte nezažili. Budú sa z neho chvíľu spamätávať nielen investori vo fonde. Možno aj širšia komunita investorov, privátnych bankárov a finančných sprostredkovateľov prehodnotí svoj pohľad na rizikovosť investovania do tejto kategórie aktív.
Nasledovné riadky nechcú byť analýzou, tá príde neskôr. Zatiaľ ich vnímajte prosím ako prvotnú úvahu investora po zistení skokového prepadu hodnoty investície.
Šoková terapia
Psychologicky, jedna vec je ak vlastníte aktíva, ktoré sa každý deň obchodujú na burze a ich cenu určuje trh. Takéto aktíva v cene klesajú postupne. V prípade realitného fondu sa však precenenie robí raz za pol roka a šoková terapia 29,6% percentnou stratou je bolestivá.
Vzniká kopec otázok a moja najväčšia otázka je: "Ako sa mohol Colliers, ako nezávislý oceňovač ešte v júni minulého roku tváriť, že je všetko v poriadku a zrazu na konci roka povedať investorom že fond nehnuteľností stratil tretinu hodnoty"? Toto mi nedáva zmysel a takúto otázku budem smerovať ani nie na správcu fondu, ale na Colliers International. Či mi odpovedia, neviem.
Tím HB Reavis Investment Management vysvetľuje prepad hodnoty odchodom niekoľkých väčších nájomcov, efektom vyššieho zadlženia a vysokých úrokových sadzieb.
Odchod nájomcov
Očakávaný odchod nájomcov však podľa dostupných informácií predstavuje len malé percento celkovej prenajímanej plochy. Zároveň, existuje pravdepodobnosť opätovného prenajatia, ktorú Colliers pri modelovaní budúceho cash flow pravdepodobne vzal do úvahy. Pokles obsadenosti určite má negatívny efekt na ocenenie fondu, no podľa všetkého len marginálny.
Úrokové sadzby
Najväčší vplyv na hodnotu realitného fondu majú teda úrokové sadzby: V menšej miere cez úrokové náklady na požičané peniaze a vo väčšej miere cez percento, ktorým sa diskontuje očakávaný budúci Cashflow.
Fond, ako koniec koncov väčšina podnikateľských subjektov a domácností, pracuje s požičanými peniazmi. Rast úrokových sadzieb, tak zvyšuje úrokové náklady a znižuje ziskovosť.
Zároveň Colliers pri oceňovaní "diskontuje", t.j. počíta súčasnú hodnotu očakávaného budúceho cashflow, teda budúcich príjmov z nájmu a budúcich nákladov, vrátane úrokových. Súčasná hodnota budúceho peňažného toku je veľmi citlivá na úrokovú sadzbu použitú pri diskontovaní. Dovolím si predpokladať, že toto je hlavný faktor, ktorý spôsobil pokles hodnoty nehnuteľností podľa nezávislého ocenenia.
Avšak v 2. polroku roku 2023 dlhšie úrokové sadzby klesali!
Úrokové sadzby však pred polrokom už boli vysoko. Podľa oceňovatela nemali zvýšené úrokové sadzby na polroka vplyv na fond a 6 mesiacov neskôr, keď sú rovnako vysoko alebo nižšie, zrazu odrezali z hodnoty fondu tretinu? Toto nedáva zmysel.
Na prelome júna a júla 2023 bol 3 mesačný Euribor okolo 3,6%
Na prelome decembra 2023 a januára 2024 bol 3 mesačný Euribor okolo 3,9%
Takže cena trojmesačných peňazí stúpla o 0,3% čo predstavuje vyššie náklady platené na úveroch. Je to ale relatívne marginálna zmena.
Avšak.
Na prelome júna a júla 2023 bol 12 mesačný Euribor okolo 4,15%.
Na prelome decembra 2023 a januára 2024 bol 12 mesačný Euribor okolo 3,5%.
Pokles o 0,65%
Rovnaký pokles úrokových sadzieb za minulý polrok sme zažili aj na dlhších splatnostiach, viď výnosy na Slovenských štátnych dlhopisoch.
https://www.
Viac otázok ako odpovedí
Dlhšie úrokové sadzby v druhom polroku roku 2023 už klesali a teda nevidím dôvod, aby vyššie percento, ktorým Colliers diskontuje budúci cash flow a oceňuje tak aktíva vo fonde, spôsobili prepad hodnoty fondu, skôr naopak.
Čo sa teda stalo vo fonde okrem odchodu malej časti nájomníkov? Colliers pri polročnom ocenení a ocenil aktíva zbytočne vysoko? Je to zlyhanie? Ľudské? Zlyhanie procesu, spôsobu nezávislého oceňovania? Alebo strata je spôsobená inak?
Vzrástlo nájomné o infláciu? Aký je aktuálny LTV loan to value? Aké boli a budú úrokové náklady? Môžeme dôverovať manažmentu, ktorý zostal, ak časť kľúčových ľudí odišla? Dostali manažéri a zamestnanci fondu bonusy, ak fond prerobil investorom 29,6%?
Ako investori sa budeme oprávnene pýtať tieto otázky. Ak Vás napadajú ďalšie, hoďte ich prosím do komentára. Ďakujem.
Našli ste tu užitočné informácie? Poďakujte nám kliknutím na reklamu.
Je to nákupná príležitosť alebo signál zbaviť sa investície? Ako by mal reagovať klienti, investori? Čo odporučia finanční sprostredkovatelia a privátni bankári svojim klientom?
Keďže prežívam len prvotný šok z tejto informácie a nemám dostatok dát a podrobností, mal by som asi odpovedať, že neviem. Zatiaľ som si nevytvoril vlastný názor.
Samozrejme vždy sú 3 možnosti.
- Prvá možnosť je nakúpiť: 29,6 percentná zľava vyzerá ako super deal. No nie je to také jednoduché.
- Na opačnom konci je reakcia okamžite predať a tým sa zmieriť so stratou. Aj takáto reakcia má svoje Racio. Ak by totiž to z fondu chcela vystúpiť skupina investorov, ktorí vlastnia viac ako 20% fondu vyplatenie investície môže trvať 3 roky a v najhoršom prípade môže dôjsť aj k postupnej likvidácii fondu. S likvidáciou fondu by totiž bolo spojené aj nútený odpredaj budov, ktoré fond vlastní. Chcem si priať, aby sa to nestalo, ale taká možnosť tu je.
- možnosť je dodržať investičný horizont, teda neurobiť nič a vydržať. Očakávaný pokles úrokových mier v tomto roku by mal mať priaznivý dopad na výkonnosť realitných fondov. Za predpokladu naplnenia očakávania poklesu úrokových sadzieb, sa môže hodnota fondu vyšplhať na pôvodnú hodnotu pomerne rýchlo, povedzme za 3 roky. No my investori musíme mať mať dôveru v to, že nedôjde k likvidácii fondu.
Damage is done. Is there more to come?
Ako investor si počkám či a ako podrobne a kvalitne bude manažment fondu a vlastník investičnej spoločnosti komunikovať o rizikách, hrozbách a plánoch na ich mitigáciu do budúcnosti. Až potom sa rozhodnem či predať, dokúpiť alebo vysedieť aktuálne stratovú investíciu.
A samozrejme dám Vám vedieť.
Roland Vízner
0 Comments